上海有機玻璃資訊：萬科新商業(ye)戰(zhan)略

萬科一向專注的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報數據可見一斑：2011年(nian)至2014年(nian)，萬(wan)科的凈利率逐年(nian)下降，分(fen)別是(shi)15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

萬科（000002.SZ）商業地產投資正在(zai)尋求新的突破(po)。

9月25日，萬科集團(tuan)高級(ji)副總(zong)裁、主(zhu)要分管萬科集團(tuan)商(shang)用(yong)物業的(de)(de)丁(ding)長峰(feng)在(zai)易居沃頓房地(di)產(chan)研修班北(bei)京課程段授課時，談及萬科為何介入商(shang)業地(di)產(chan)，此(ci)前不(bu)做是因為沒有資金沉淀無法(fa)實現高增長、拿不(bu)到便(bian)宜的(de)(de)地(di)，而現在(zai)是“不(bu)得不(bu)做”。

一個事實是，萬科一向專注的普通住宅領域已不再有高增長，這從萬科年報數據可見一斑：2011年至2014年，萬科的凈利率逐年下降，分別是15.01%、13.08%、12.01%和11.41%。

在商業地產介(jie)入路徑上，萬科內外兩(liang)路并進(jin)(jin)，外部與基金進(jin)(jin)行(xing)項目股權(quan)合作(zuo)，內部則通(tong)過(guo)成立資本管理平臺進(jin)(jin)行(xing)兼并收購(gou)，從而有效(xiao)解決商業地產資金沉淀過(guo)多的(de)問(wen)題。

21世紀經濟報道記者同時獲悉，萬(wan)科內部新成(cheng)立(li)的萬(wan)丈(zhang)資本(ben)有限公司，首席(xi)執行官由丁(ding)長(chang)(chang)峰出任。丁(ding)長(chang)(chang)峰透露萬(wan)丈(zhang)資本(ben)的主要業務(wu)是金(jin)融(rong)和城市存量資產的收購改造。

上海有機玻璃資訊：上海九項目齊(qi)發(fa)

據21世紀經濟報道記者(zhe)不完全統計(ji)，萬科商業總(zong)建筑面積已(yi)超過1400萬平方(fang)米(mi)，包括217萬平方米(mi)購物中(zhong)心(xin)、70.25萬平方米酒店(dian)及服務(wu)式公寓、442萬平方米(mi)寫(xie)字樓(lou)。其(qi)中，非住宅業務(wu)總資產超過1900億(yi)元，共計25個萬科廣場在建或者(zhe)規劃中，截至目前有(you)5個萬科廣場已開業(ye)，至2016年末將同時運(yun)營10個萬科廣場，總資產(chan)將達到(dao)304億元。

克而瑞研究中心分析師傅一辰指出，萬科(ke)做(zuo)商業地(di)產(chan)的(de)劣勢在于，缺(que)乏(fa)運營經驗尤其是高端辦公的(de)經驗，目前還沒有拿(na)得出手(shou)的(de)案(an)例，因(yin)此他們通過引(yin)入(ru)各(ge)種基金(jin)做(zuo)輕(qing)資(zi)產(chan)，希望另(ling)辟蹊徑。而做(zuo)輕(qing)資(zi)產(chan)考(kao)驗的(de)就是企業的(de)運營能力(li)，如果運營能力(li)不提高，資(zi)金(jin)實力(li)再雄厚也需(xu)要交學費。

上海有機玻璃資訊：萬科上海2015年內會有5萬平方米(mi)商業面積入市，明年(nian)5月(yue)份再供應5萬平方米。預計到(dao)2020年，萬科上海(hai)至少會布局(ju)4個萬科(ke)廣場，3個萬科中心。

經過3年發展，上海(hai)已是萬(wan)科商業地產布局最(zui)大(da)區(qu)域之一(yi)。目前(qian)上海(hai)萬(wan)科廣場、徐匯萬(wan)科中(zhong)(zhong)心、濱江萬(wan)科中(zhong)(zhong)心等9個項目已陸續進入招商階段，接下(xia)來就是開業。

萬科商用資產管理公司總經理葉挺曾透露萬科在商業用地選址法則：核心商務區、具備高增長潛力的新興商業區，預期可以迅速成熟的、必須跟軌道交通結合的片區。他指出萬科比較看好的都是軌道交通節點、大型商業區、甚至整個長三角的核心驅動區。例如浦東陸家嘴周邊的經濟外溢區，又例如位于七寶的萬科廣場不僅處于兩條地鐵交匯處，周邊人口甚至都超過50萬。

上海有機玻璃資訊：萬丈資本主攻(gong)方(fang)向

投資者首先看到的，是萬科的資本運作能力雄厚，年報顯示，截至2014年底，萬科(ke)擁有貨幣(bi)資金627.3億(yi)元，現金流凈(jing)額417.2億元。而(er)凈負債率降到了(le)5.4%。

萬科的住宅項目大多數采用信托模式解決現金流，而在商業地產方面，萬科也從不避諱對投資者坦言其態度謹慎。近兩年來，萬科和鐵獅門、凱雷、領匯、黑石、麥格理、GIC、東(dong)方(fang)藏山等基金合作(zuo)，還(huan)成(cheng)立了前海萬科REITs封閉式混合(he)型基金。

有了(le)上述(shu)這個外部資本的合作(zuo)經(jing)驗，萬科在內(nei)部成(cheng)立萬丈資本則(ze)是(shi)水到渠成(cheng)。

此前，據媒體披露，萬丈資本有限公司是萬科V Capital計劃(hua)的業(ye)務實(shi)體，在香港設立。而V Capital計劃主要針對金融和(he)投(tou)資(zi)業務，是萬科應對住(zhu)宅由增量(liang)(liang)轉向存量(liang)(liang)時(shi)代而做出的(de)轉型業務之一，以金融化為主要運作方式。萬丈資(zi)本為私人股份有限公司，初期(qi)募集規模不(bu)小(xiao)于(yu)100億元（并非(fei)注冊(ce)(ce)資(zi)本金，香(xiang)港設立(li)公司(si)不需(xu)注冊(ce)(ce)資(zi)本金）。

萬丈(zhang)資(zi)本(ben)作為新(xin)成(cheng)立的一個資(zi)金平臺，將專注于城市更新(xin)和核(he)心資(zi)產的收購改造(zao)，目的就是配合(he)各地有商(shang)業地產的項目投資(zi)與(yu)提供服(fu)務，萬丈(zhang)資(zi)本(ben)將作為資(zi)本(ben)方，介入萬科自身(shen)甚(shen)至(zhi)其他項目。

從丁長峰推動200億規模的V Capital就(jiu)可(ke)以看出，萬(wan)科萬(wan)丈資本也(ye)是(shi)要玩存(cun)量資產(chan)的打法(fa)，而這正是(shi)萬(wan)科做商(shang)業地(di)產(chan)的主要模式。例(li)如(ru)上海(hai)虹橋萬(wan)科中心，此前就(jiu)將90%股權賣給GIC，自己保留10%，但萬科全權負(fu)責招商和項(xiang)目運營(ying)管理。9月28日，葉挺接(jie)受21世(shi)紀經濟(ji)報道(dao)記者(zhe)專訪時認為，萬(wan)丈資本后期或許(xu)會介入萬(wan)科上海其他(ta)商業項目。

正如丁長(chang)峰所言，大型綜合項目(mu)中，要根據項目(mu)特點(dian)，對即(ji)售部(bu)分(fen)和(he)持有(you)(you)經營部(bu)分(fen)進(jin)行土地(di)成本重置，這(zhe)是所有(you)(you)定位(wei)的前(qian)提。

這也透露了萬科的商業野心不止于綜合體。21世紀(ji)經濟(ji)報(bao)道記者獲悉，萬科(ke)日前中標上(shang)海徐涇地(di)鐵上(shang)蓋TOD項目，該(gai)項目總建(jian)筑面(mian)積共46萬平(ping)方米，其中18萬平方米(mi)為商辦寫(xie)字(zi)樓，由上海申通地(di)鐵、上海軌道交通上蓋物(wu)業(ye)股權投資(zi)基金合伙企業(ye)于今年2月2日聯合競得，成交價219787萬(wan)元。根據初步規(gui)劃，徐涇TOD項目預計2020年之前開業運營。

此前的9月22日，珠海市(shi)住城建局發布公告顯示，萬科在今年2月28日競得的(de)約19.3萬平方米(mi)的商住地，將建成(cheng)“萬科城市中心(xin)”，成(cheng)為上沖TOD小(xiao)鎮的組成部分。該項目位于上沖片區(qu)上沖車輛基地北側，建設單位為珠海市萬有引力房產有限公(gong)司。

優酷亞克力制品, 為各類企業提供亞克力有機制(zhi)品(pin)的定制生(sheng)產(chan), 

以精湛的生產工藝, 嚴格的(de)品質管(guan)理， 周(zhou)到(dao)的(de)服務體系(xi)

與您共同營(ying)造(zao)雙贏的發展未(wei)來！

我們期待著您的垂詢!

官(guan)網(wang):miyusky.net

熱線:4006898926